주택임대소득자(월세 등)는 매년 5월 종합소득세 신고를 해야합니다.
주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다.
분리과세 선택 시, 등록임대주택은 수입금액의 60%, 미등록임대주택은 수입금액의 50%를 필요경비로 공제하고, 공제금액은 4백만원 또는 2백만원을 추가로 공제합니다.
분리과세 선택 시, 세율은 14%로 단일세율이 적용되며, 소형주택 임대사업자 감면을 받을 수 있어서 종합과세를 하는 것보다 분리과세를 하는 것이 세금을 절약할 수 있습니다.
이번 글에서는 종합소득세 중 주택임대소득에 대한 분리과세 방법에 대하여 아주 쉽게 설명을 드리겠습니다.
✅ 주택임대소득 분리과세란?
주택임대소득이 연 2,000만 원 이하인 경우, 종합과세(6~45% 누진세율)와 분리과세(14% 단일세율) 중 선택하여 신고할 수 있습니다. 분리과세를 선택하면 다른 소득과 합산하지 않고 별도로 과세되므로, 근로소득 등 다른 소득이 있는 경우 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
📊 분리과세 계산 방법
1. 수입금액
- 월세 수입 + 간주임대료
- 간주임대료는 보증금에서 3억 원을 초과하는 부분에 대해 연 1.2%의 이율을 적용하여 계산합니다.
2. 필요경비
- 등록임대주택: 수입금액 × 60%
- 미등록임대주택: 수입금액 × 50%
3. 공제금액
- 등록임대주택: 400만 원
- 미등록임대주택: 200만 원
- 단, 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만 원 이하인 경우에만 공제가 가능합니다.
4. 과세표준 및 세액
- 과세표준 = 수입금액 - 필요경비 - 공제금액
- 세액 = 과세표준 × 14%
5. 세액감면 (등록임대주택의 경우)
- 단기임대(4년): 30% 감면
- 장기임대(8~10년): 75% 감면
- 단, 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하) 및 임대료 증가율 5% 이하 등의 요건을 충족해야 합니다.
📝 홈택스를 통한 분리과세 신고 방법
- 홈택스(www.hometax.go.kr)에 로그인합니다.
- [종합소득세 신고] 메뉴에서 '신고서 작성'을 선택합니다.
- '분리과세 주택임대소득' 항목을 선택합니다.
- 수입금액, 필요경비, 공제금액 등을 입력합니다.
- 세액감면 대상인 경우 관련 정보를 입력하여 감면을 적용합니다.
- 신고서를 제출하고 세액을 납부합니다.
< 입력방법 상세 설명 >
- 홈택스로 접속하여, 종합소득세 신고 서비스를 클릭합니다.
2. 공인인증서 로그인을 합니다.
3. 정기신고를 선택합니다.
4. 기본정보 입력입니다. 기본정보는 이미 저장이 되어있습니다.
5. 연초에 사업장 현황신고를 했기 때문에 총수입 금액과 필요경비가 이미 입력되어 있습니다.
6. 이 정보를 기반으로 납부할 세액이 자동 계산 됩니다.(수입-50% 경비-기본공제 200만원)
7. 종합소득세를 확정하고, 신고서를 제출합니다.
8. 납부를 하니다. 저는 가상계좌로 입금하였습니다.
9. 개인지방소득세 신고를 클릭합니다.
10. 지방세 납부 홈페이지(위택스)에 자동 연결되면, 주민번호 뒤 7자리를 입력합니다.
11. 신고와 관련된 개인의 기본정보를 저장합니다.
12. 신고서 제출을 클릭하고, 지방세를 최종 납부(가상계좌 이체 등) 합니다.
💡 절세 팁
- 등록임대주택 활용: 등록임대주택으로 등록하면 필요경비율과 공제금액이 높아져 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
- 세액감면 요건 충족: 국민주택규모의 주택을 일정 기간 이상 임대하면 세액감면 혜택을 받을 수 있습니다.
- 홈택스 모의계산 활용: 홈택스의 '주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기' 기능을 통해 유리한 과세 방법을 선택하세요.
📌 주의사항
- 공제금액 적용 요건: 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만 원을 초과하면 공제금액을 적용받을 수 없습니다.
- 세액감면 사후관리: 세액감면을 받은 등록임대주택을 의무임대기간(단기 4년, 장기 8~10년) 미만으로 임대하면 감면받은 세액을 추징당할 수 있습니다.
✅ 마무리 : 분리과세로 절세하고, 5월 내 신고로 가산세까지 피하세요!
주택임대소득이 연 2,000만 원 이하라면, 종합과세 대신 '분리과세'를 선택해 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
특히 다른 소득이 있는 경우, 14% 단일세율로 신고하는 분리과세가 매우 유리하죠.
하지만 절세 혜택을 보려면 반드시 5월 31일까지 종합소득세 신고 및 납부를 마쳐야 가산세를 피할 수 있습니다.
신고를 미루거나 깜빡하면 불필요한 가산세가 부과되니 주의가 필요합니다. 홈택스의 자동 계산 기능을 활용하면 누구나 쉽게 분리과세 신청이 가능하니, 지금 바로 챙기세요. 절세는 타이밍입니다!